Si has llegado hasta aquí buscando un modelo de arras, estás de suerte. Al final de este artículo encontrarás un enlace para descargar de forma gratuita uno de nuestros contratos, que podrás utilizar como guía.
Pero si quieres entender bien qué son las arras, qué tipos hay y por qué son tan necesarias a la hora de reservar una vivienda, te recomiendo que leas hasta el final. Te llevará menos de 15 minutos, prometido.
Como siempre, si te quedan dudas sobre algo de lo que leas aquí, puedes escribirme y te contestaré personalmente. También puedes dejar tu pregunta en la sección de comentarios ubicada al final de la página.
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¿Qué es realmente un contrato de arras?
En una compraventa suele haber, como mínimo, dos partes implicadas: compradores y vendedores.
La parte compradora está interesada en adquirir una vivienda, tiene un presupuesto concreto y sus propias condiciones.
Por otro lado, la parte vendedora está interesada en vender su propiedad a un determinado precio y, lógicamente, también tiene sus propias condiciones.
Teniendo esto en cuenta, podemos definir el contrato de arras como el acuerdo privado entre comprador y vendedor anterior a la Escritura Pública que, además de recoger las condiciones particulares de la venta, como los plazos y el precio, incluye una cláusula (arras) cuya función es la de garantizar el cumplimiento de dicho acuerdo.
Se llama arras o señal, además, a la cantidad de dinero que entrega la parte compradora a la firma de dicho contrato.
Como veremos a continuación, existen diferentes tipos de arras, aunque las penitenciales son las más utilizadas y enseguida sabrás por qué.
Tipos de arras y por qué las penitenciales son las más utilizadas
Firmar un contrato de arras o señal, implica aceptar los pactos establecidos en el mismo.
Si cualquiera de las partes decidiera incumplir esos pactos, impidiendo así que la compraventa se lleve a cabo, tendrá que asumir determinadas consecuencias.
Dependiendo del tipo de arras, las consecuencias varían. Por eso es tan importante que sepas qué tipo de arras se van a incluir en el contrato. Existen tres tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales.
Veamos en qué se diferencian entre ellas y por qué las penitenciales son las arras que se firman con más frecuencia.
1. Arras penitenciales
Desvelemos el misterio de por qué las arras penitenciales son las más utilizadas: porque se regula el libre desistimiento.
O dicho de otra manera. Unas arras penitenciales permiten que cualquiera de las partes desista del cumplimiento del contrato, antes del día de Escritura Pública.
Ahora bien, ¿quiere decir eso que el incumplimiento no implica consecuencias?
La respuesta es no, en absoluto.
Tal y como recoge el artículo 1454 del Código Civil “…si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”
Traducción: si la compraventa no se lleva a cabo por razones imputables a la parte compradora, esta perderá las cantidades entregadas.
Si el incumplimiento fuera causado por la parte vendedora, esta tendrá que indemnizar a la parte compradora con el doble del dinero recibido en concepto de arras.
2. Arras confirmatorias
A diferencia de las penitenciales, en unas arras confirmatorias no cabe la posibilidad de desistimiento, sino que ambas partes están obligadas a cumplir el acuerdo firmado.
La parte afectada puede exigir el cumplimiento del contrato, además de una indemnización.
Algo importante a tener en cuenta, es que las arras confirmatorias no están reguladas en el Código Civil.
Arras penales
Muy similares a las confirmatorias: no están reguladas en el Código Civil y no contemplan el desistimiento, por lo que las partes pueden exigir el cumplimiento del contrato.
En cuanto a las penalizaciones, estas se deben pactar en el contrato de arras.
Si la parte compradora incumpliera el acuerdo, podría perder el dinero entregado, o una parte. La parte vendedora devolvería las cantidades entregadas, además de una indemnización.
¿Qué debe constar en cualquier contrato de compraventa con arras?
Antes de nada: si vas a firmar un contrato de arras, asegúrate de que antes lo revise un profesional.
No te conformes con utilizar un modelo descargado de internet, como el que encontrarás al final del artículo. Este es, sin duda, el mejor consejo que puedo darte.
Dicho esto, aunque no hay dos iguales, sí que hay algunos elementos básicos que deberían constar en cualquier contrato de arras, lo redacte quien lo redacte.
Esos datos son:
- Identificación de la finca que se va a vender: referencia catastral, descripción registral, dirección… Información de los vendedores: Nombre, DNI, dirección…
- Precio de venta y forma de pago.
- Cantidad entregada en concepto de arras.
- Fecha máxima para escriturar la vivienda ante notario.
- Firma de comprador y vendedor en todas las páginas del contrato.
Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras
Una de las preguntas más frecuentes entre compradores, es acerca de cuánto dinero hay que dar en concepto de arras.
Lo cierto es que no hay una cantidad estipulada, lo cual no facilita las cosas.
No obstante, lo que sí está claro, es que debe ser suficiente dinero como para que el compromiso entre las partes sea firme.
Imagina unas arras de 1000 euros. Tanto para la parte compradora como para la vendedora sería muy fácil incumplir el contrato.
Lo que se ha establecido como “normal” es el 10 % del valor de la vivienda. Aunque no siempre será así. Se dan casos en los que el precio de la vivienda es muy bajo y ese porcentaje acaba siendo superior.
En otros casos, si entre la firma del documento de arras y la Escritura Pública pasan pocos días, el porcentaje podría ser menor.
¿Puede una inmobiliaria firmar el contrato de arras en nombre del propietario?
Sí. Y es algo bastante habitual. Sobre todo en casos en los que el propietario vive fuera, o simplemente prefiere dejar la gestión de su patrimonio en manos de una agencia inmobiliaria.
Lo importante es que esa inmobiliaria disponga de autorización del propietario para hacerlo y que la parte compradora tenga acceso a esa autorización.
¿Qué pasa si antes de las arras he dejado una paga y señal por la vivienda?
Es muy común que la reserva de una vivienda se dé en dos pasos: primero una paga y señal, y posteriormente el contrato de arras.
La paga y señal es un documento que se suele firmar directamente con la inmobiliaria y que solo tiene validez durante unos pocos días.
La parte compradora entrega una cantidad simbólica de dinero (en torno al 1 % del precio de la vivienda) y se utiliza, normalmente, para presentar una oferta económica a la propiedad o para negociar los términos del contrato de arras.
Pero ese 1 % no se pierde, sino que pasará a formar parte de las arras.
Te lo cuento con un ejemplo.
Juan está interesado en comprar un piso en Jerez de la Frontera, que está a la venta por 100.000.
Quiere hacer una oferta por 95.000 euros, así que rellena un documento con la inmobiliaria ofreciendo ese precio, y entrega 1000 euros en concepto de paga y señal.
Ese documento tiene una validez de 5 días, durante los cuales la inmobiliaria no cogerá ninguna paga y señal más, y negociará con la propiedad la posibilidad de conseguir esos 5.000 euros de rebaja.
Finalmente, la propiedad acepta y ambas partes quedan en firmar un contrato de compraventa en el que Juan deberá entregar el 10 % del precio de la vivienda en concepto de arras. Es decir, 10.000 euros.Como ya dio 1000 euros al presentar su oferta, solo tendrá que aportar 9.000 euros más, y la paga y señal pasará a formar parte de las arras.
Conclusión
Para un comprador, firmar un contrato de arras implica aceptar el compromiso de comprar la vivienda en la que está interesado.
Para un vendedor, supone el compromiso de vender su propiedad al precio acordado y en las condiciones pactadas entre ambas partes.
Lo que pretendo decirte con esto, es que las arras son algo realmente serio y que solo deberían firmarse cuando se tiene total convencimiento del paso que se va a dar y de sus consecuencias.
En Unoxciento asesoramos a todas las partes implicadas para que la venta se lleve a cabo con garantías. Siempre bajo la supervisión de expertos y con total transparencia.
Exige lo mismo a tu inmobiliaria y compra o vende de forma segura.
Y como lo prometido es deuda, aquí tienes el modelo de arras que hemos preparado especialmente para ti.
Espero que te ayude.
