Vender una vivienda conlleva una serie de trámites y pasos que no nos podemos saltar. Es más, si uno de esos pasos no se hace de la forma correcta, es posible que no podamos pasar al siguiente.
Algo que, según mi experiencia, preocupa a la mayoría de propietarios, es saber qué documentación les va a hacer falta en cada momento del proceso.
Cuando se trata de una casa o un piso procedente de una herencia la preocupación es aún mayor, puesto que para poder llevar a cabo la venta hacen falta todavía más documentos y trámites.
En este artículo te voy a hablar de los 9 documentos más importantes que vas a necesitar. Te invito a que nos escribas si te queda alguna duda, o que nos dejes tus preguntas en la sección de comentarios. Siempre contestamos.
Y ahora sí, sin más preámbulos, veamos juntos el listado de los documentos más importantes a la hora de vender una propiedad heredada.
1. Certificado de Defunción
El certificado de defunción es el documento que acredita el fallecimiento de una persona, es público para cualquier persona que lo solicite (salvo algunas excepciones) y depende del Ministerio de Justicia.
Puedes pedirlo de forma telemática y recibirlo en tu propio domicilio, o bien recogerlo en el Registro Civil correspondiente.
El certificado de defunción desempeña un papel fundamental en la venta de una vivienda heredada: en primer lugar, es necesario para la aceptación de la herencia y, en segundo lugar, será imprescindible para realizar el cambio de titularidad de la propiedad.
2. Certificado de Últimas Voluntades
La forma de saber si una persona fallecida ha dejado testamento y ante qué Notario, es a través del Certificado de Últimas Voluntades.
Es muy común que los herederos desconozcan si existe dicho testamento.
Por eso este documento es tan importante, y será necesario para cualquier trámite sucesorio posterior. Se solicita mediante el modelo 790, modelo utilizado también a la hora de pedir un certificado de antecedentes penales o el certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento.
El plazo para iniciar la solicitud es de 15 días a partir de la fecha del fallecimiento y lo puedes hacer en cualquiera de las Gerencias Territoriales del Ministerio de Justicia, en los Registros Civiles de tu ciudad, en la Oficina Central de Atención al Ciudadano o cualquier otro organismo oficial habilitado para realizar el trámite de la solicitud.
3. Escritura de Adjudicación de Herencia
Tras su fallecimiento, los bienes de una persona quedan en una especie de “limbo” legal. O dicho de otra forma: no son de nadie.
Durante ese tiempo, aunque exista testamento, no se puede hablar aún de herencia sino de herencia yacente y, para que esos bienes pasen a ser propiedad de los herederos, es necesario en primer lugar aceptar los bienes heredados.
La aceptación de la herencia se debe llevar a cabo en Escritura Pública ante Notario, y será en ese momento en el que se repartirán los bienes en función del testamento o de la declaración de herederos*.
El documento resultante es la Escritura de Adjudicación de Herencia.
Este trámite es realmente importante, no solo porque es el momento en el que los herederos proceden a la repartición de los bienes, sino porque permite celebrar acuerdos entre ellos o renunciar a la herencia.
Una vez celebrada la Escritura de Aceptación de Herencia, es obligación de los herederos responder por los impuestos correspondientes (hablamos de ellos a continuación) e inscribir la vivienda heredada en el Registro de la Propiedad.
Será entonces cuando podrás empezar con la venta
*La declaración de herederos abintestato es la figura prevista para otorgar la titularidad de los bienes y derechos del fallecido, en caso de no existir testamento.
4. Liquidación del impuesto de sucesiones y donaciones
Una vez aceptada la herencia y en disposición de la Escritura de adjudicación, tú y el resto de herederos estáis obligados a liquidar el impuesto de sucesiones y donaciones.
Es importante tener en cuenta que, aunque tu patrimonio se verá incrementado, heredar una vivienda no tributa en el IRPF o Impuesto sobre la renta de las personas físicas al sustituirse por el Impuesto de Sucesiones.
No obstante, sí que tributará por los rendimientos obtenidos en caso de venta o alquiler, como cualquier otra vivienda.
Para pagar este impuesto tienes un plazo de 6 meses, aunque en función de la comunidad autónoma, podrás solicitar prórrogas de hasta un año.
Una vez pagado, recibirás el justificante de la liquidación. Guárdalo. Se trata de otro documento
que vas a necesitar.
5. Liquidación de la Plusvalía Municipal
Con el justificante de pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, podrás inscribir la vivienda heredada en el Registro de la Propiedad*.
Ahora sí, tú y el resto de herederos podéis consideraros legítimos propietarios.
Solo queda un impuesto, en este caso municipal: la plusvalía.
La plusvalía municipal es un impuesto gestionado por los ayuntamientos que grava todas las transmisiones de vivienda, bien sean por causa de una compraventa, una herencia o una donación.
*Ten en cuenta que la inscripción en el Registro de la Propiedad suele tardar unos 15 días.
6. Nota Simple
La Nota Simple Registral es un documento expedido por el Registro de la Propiedad, cuya función principal es proporcionar información acerca de la situación jurídica y legal de un inmueble.
Es importante que, una vez hayas inscrito la casa o el piso que acabas de heredar en el Registro de la Propiedad, solicites una Nota Simple para comprobar que la información que aparece es correcta.
La puedes pedir online a través de la página oficial del Colegio de Registradores, o puedes ir a tu Registro de la Propiedad y recogerla en persona.
7. Cédula de Habitabilidad
La Cédula de Habitabilidad es el documento que certifica que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad, según la normativa vigente.
Es decir, la cédula determina si un inmueble es apto para vivir, o no.
La normativa respecto a la Cédula de Habitabilidad es distinta según Comunidades Autónomas.
Por ejemplo, mientras que en Andalucía no existe desde 1987, año en el que fue sustituida por la Licencia de Ocupación, en Catalunya es obligatoria para poder vender una vivienda.
Para obtener la Cédula de Habitabilidad necesitarás una certificación de habitabilidad expedida por un arquitecto y pagar las tasas municipales.
La gestión puede llegar a durar hasta un mes, por lo que es importante que empieces cuanto antes.
8. Certificado de Eficiencia Energética
La normativa es muy clara al respecto: “La finalidad de la aprobación de dicho Procedimiento básico es la promoción de la eficiencia energética, mediante la información objetiva que obligatoriamente se habrá de proporcionar a los compradores y usuarios en relación con las características energéticas de los edificios, materializada en forma de un certificado de eficiencia energética que permita valorar y comparar sus prestaciones (Real Decreto 235/2013, de 5 de abril)”.
Dicho de otra forma, si quieres vender necesitas tramitar el certificado de eficiencia energética de tu vivienda.
Con el certificado recibirás una etiqueta que deberá ser accesible para cualquier persona que se interese por tu vivienda.
Es importante disponer del certificado antes de empezar con la venta o alquiler de tu casa heredada. Si no lo haces, te expones a sanciones importantes.
9. Certificado de la Comunidad de Propietarios
Si has heredado una vivienda ubicada en un edificio con más vecinos, tienes la obligación de responder por todas las deudas, derramas y gastos comunitarios hasta el momento de la transmisión.
El Certificado de la Comunidad es el documento que garantiza a los nuevos propietarios el cumplimento de esa obligación.
Dicho certificado puede ir firmado por el Administrador de Fincas o bien, si no existiera, por el Presidente de la Comunidad.
Es importante que tengas en cuenta que este documento solo tiene validez si lo solicitas pocos días antes de la firma ante Notario, puesto que solo tiene sentido cuando contiene información actualizada.
Resumen
Como has podido ver, son varios los documentos necesarios para vender una casa. Algunos tienen que ver con la herencia, pero otros son comunes al resto de compraventas.
Documentos como el Certificado de Defunción o la Escritura de Aceptación de Herencia, tienen la función de garantizar que los bienes de la persona fallecida se transmitan a los herederos, y que estos tengan la opción de aceptarlos o renunciar a ellos.
Otros documentos como el Certificado de la Comunidad de Propietarios, la Cédula de Habitabilidad o el Certificado de Eficiencia Energética, son comunes a todo tipo de compraventas y garantizan el cumplimiento de la normativa actual.
Aunque parezca que lo más importante a la hora de vender una propiedad es encontrar un comprador, puedo asegurarte que cada paso y trámite que lleves a cabo durante el proceso es igual de importante si quieres que todo salga bien.
Antes de empezar infórmate bien o, si crees que son demasiadas cosas, contacta con un profesional inmobiliario y déjate asesorar. Si tienes alguna duda respecto al contenido de este artículo, puedes escribirla en la sección de comentarios.
Y si has heredado una vivienda en Jaén o Cádiz, no dudes en escribirme con tus preguntas. Llevo 30 años ayudando a propietarios y me haría muy feliz ayudarte a ti también.