Me arriesgaría a decir que la Plusvalía Municipal es uno de los impuestos que genera más dudas a la hora de vender una vivienda.
Cuándo, cuánto y por qué se paga, suelen ser las preguntas más frecuentes. Por eso me he animado a escribir este artículo, en el que intentaré explicarte todo lo que necesitas saber sobre este impuesto, de la forma más sencilla y detallada posible.
Además, como en Uno X Ciento tenemos mucha experiencia vendiendo viviendas procedentes de herencias, trataré de ser más específico en los temas relacionados con la venta de una casa heredada.
Si lees el artículo completo y te queda alguna duda al llegar al final, te animo a utilizar la sección de comentarios que encontrarás a pie de página, o contactar personalmente conmigo desde aquí.
¿Qué es la Plusvalía Municipal o IIVTNU?
La Plusvalía Municipal es un impuesto que depende de los ayuntamientos y que grava el incremento del valor del suelo sobre el que está construida la vivienda, pero no la construcción.
También se lo conoce como el impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y, como su propio nombre indica, no afecta a los terrenos de naturaleza rústica.
En España, este impuesto recauda más de 2.000 millones de euros al año y se tiene que pagar cada vez que se vende, se dona o se hereda una vivienda, aunque existen algunas excepciones que veremos más adelante.
¿Cuándo se paga la Plusvalía Municipal?
La Plusvalía Municipal grava las transmisiones de vivienda como compraventas, permutas, herencias o donaciones.
Eso quiere decir que cada vez que una propiedad cambia de titular y se haya generado un incremento en el valor, estaremos obligados a pagar este impuesto.
Es importante diferenciar entre dos tipos de transmisión: las que se producen a título lucrativo, como donaciones y herencias, y las que se producen a título oneroso, como las compraventas.
Dependiendo del tipo de transmisión, los plazos para liquidar el impuesto son distintos.
En una compraventa disponemos de 30 días desde el momento de la transmisión. En cambio, en una herencia, el plazo es de 6 meses prorrogable hasta 6 meses más (dependiendo de la Comunidad Autónoma), tal y como sucede con el impuesto de sucesiones.
¿Quién paga el IIVTNU?
En el caso de las transmisiones onerosas en las que hay una contraprestación económica, como una compraventa, es la persona que recibe el dinero la que debe responder por el impuesto.
Por el contrario, cuando la transmisión es lucrativa, es decir, gratuita, es la persona que recibe el bien la que pagará la plusvalía municipal.
En el caso de una vivienda heredada, por ejemplo, no existe contraprestación económica. Por tanto, serán los herederos quienes tendrán que asumir el pago del impuesto.
En una compraventa, como el propietario recibe dinero por la venta de su vivienda, es él quien tiene que hacer frente al pago.
Como sucede con casi todas las normas, siempre hay alguna excepción.
Es el caso de las compraventas en las que el vendedor no es residente en España y es el comprador quien paga la plusvalía.
Exenciones ¿En qué caso no se paga?
Existen algunas exenciones respecto al pago de la plusvalía. Son casos específicos que no están sujetos al pago del impuesto, aunque haya una transmisión del bien.
Cuando la transmisión se realice entre cónyuges o a favor de los hijos, acorde al cumplimiento de sentencias de nulidad matrimonial o divorcio.
Si la transmisión del bien inmueble, es fruto de la dación en pago para la cancelación de la hipoteca.
Las aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal.
En adjudicaciones de pisos o locales verificados por las cooperativas de viviendas a favor de los socios cooperativistas.
En aportaciones o transmisiones relacionadas con el SAREB.
Los inmuebles situados en el conjunto histórico-artístico o declarados individualmente de interés cultural e incluidos en el Catálogo General de Edificios Protegidos.
Otras entidades exentas del pago de la plusvalía como la Cruz Roja o entidades sin fines lucrativos que cumplan con los requisitos establecidos en la Ley 49/2002 de 23 de Diciembre. El Estado y sus organismos autónomos.
Entidades gestoras de la Seguridad Social y mutualidades de previsión social reguladas por la Ley de ordenación y supervisión de los seguros privados.
Personas o entidades reconocidas en tratados o convenios internacionales.
¿Cuánto se paga de plusvalía en una herencia?
No cabe duda de que el IIVTNU es uno de los impuestos más importantes durante la venta de una vivienda, tanto por lo que representa como por el importe del mismo.
En una herencia, además, se da una doble imposición, puesto que además de hacer frente al pago de la plusvalía, el heredero paga por el incremento patrimonial en el impuesto de sucesiones y donaciones.
Para saber cuánto tendrás que pagar de plusvalía al heredar, debes tener en cuenta el valor catastral del terreno y los años transcurridos desde que la persona fallecida adquirió el inmueble hasta el momento de la aceptación de la herencia.
Existe una limitación, y es que el cálculo se lleva a cabo sobre el incremento en el valor de los terrenos durante los últimos 20 años.
¿Pero qué pasa si heredas una vivienda comprada hace 5 años y no se ha producido un incremento real en el valor del suelo urbano?
Por suerte, hay jurisprudencia respecto al pago de la plusvalía en los casos en los que no había ganancia con la venta del inmueble. Situación que hasta entonces no se había tenido en cuenta.
Actualmente, si la transmisión de la vivienda genera pérdidas al propietario, este puede solicitar la exención en el pago del impuesto.
No obstante, el procedimiento no es fácil, puesto que se deben presentar pruebas suficientes, y los ayuntamientos suelen presentar sus propias pruebas en contra, lo cual puede suponer que no acepten tu solicitud.
Por eso es tan importante que, a la hora de afrontar un proceso como este, cuentes con el asesoramiento de profesionales. Sobre todo en el caso de una herencia.
Cómo se calcula la plusvalía municipal en una herencia
Para calcular el importe aproximado de lo que tendrás que pagar por este impuesto en un herencia, necesitas conocer el valor catastral del suelo, el coeficiente regulador que se aplica en el ayuntamiento correspondiente y los años transcurridos desde la compra de la vivienda heredada hasta la aceptación de la herencia.
VALOR CATASTRAL
Recuerda que estamos buscando el valor catastral del suelo, no de la vivienda. Este valor lo puedes encontrar en el recibo del IBI que recibes anual o trimestralmente.
COEFICIENTE REGULADOR o TASA DE REVALORIZACIÓN
Aquí radica la dificultad más importante a la hora de calcular el impuesto de plusvalía, puesto que
cada ayuntamiento puede aplicar el coeficiente que considere oportuno.
Si no encuentras información en internet, es recomendable que llames a tu ayuntamiento y consultes qué tasa de revalorización se aplica en tu municipio, o bien que consultes con un profesional especializado.
Ejemplo: Plusvalía Municipal de una vivienda heredada en Jerez de la Frontera
Con el objetivo de ayudarte a entender mejor cómo calcular la plusvalía, voy a utilizar un ejemplo basándome en una vivienda heredada en Jerez, ciudad en la cual tengo mi despacho.
Imaginemos que hemos heredado una casa comprada en 1970 en Jerez y cuyo valor catastral del suelo es de 60.000 euros.
El coeficiente regulador para viviendas adquiridas hace 20 años o más es del 3 % anual, y el tipo impositivo en Jerez es del 30 %.
Con toda esta información aplicaríamos la siguiente fórmula:
Porcentaje regulador = Incremento anual x n.º de años: 3% x 20 años = 60 % Base Imponible = Valor Catastral x Porcentaje regulador: 60.000 x 60 % = 36.000 € Tipo Impositivo = 30 %
Plusvalía = Base Imponible x Porcentaje Regulador: 36.000 x 30 % = 10.800 €
El mejor método para saber cuánto vas a pagar en una herencia
Si has llegado hasta aquí, probablemente sea porque has heredado una vivienda y tienes algunas dudas sobre los pasos que debes seguir a partir de ahora.
Déjame decirte que es algo totalmente normal que no solo te pasa a ti. Sé por experiencia, que las herencias suelen dar muchos dolores de cabeza.
Calcular y liquidar la Plusvalía Municipal es solo uno de esos pasos, y es tan importante como la liquidación del Impuesto de Sucesiones, firmar la Escritura de Adjudicación de Herencia o, si es tu objetivo, vender o alquilar la casa que acabas de heredar.
Dicho esto, creo sinceramente que lo mejor que puedes hacer para evitar problemas, es contratar los servicios de un profesional especializado en herencias.
Estar bien asesorado en un trámite tan importante como este, no solo te ahorrará tiempo, sino que puede ahorrarte dinero y problemas innecesarios.
Un fuerte abrazo y hasta la próxima.
