Por fin te has decidido a poner a la venta la casa en la que vives desde hace años, o tienes un piso alquilado cuyo contrato está a punto de finalizar, y tienes ganas de disfrutar de tu inversión a lo grande.
Sea cual sea tu razón para vender, seguro que la idea de ahorrarte el dinero de la comisión de la agencia inmobiliaria te ha pasado por la cabeza.
Y lo entiendo. En Unoxciento tenemos planes de venta muy económicos para que no tengas que renunciar a nada, pero lo cierto es que vender con cualquier otra agencia te puede costar hasta el 5% de lo que te paguen por el piso.
Con eso no quiero decir que no merezca la pena contratar una agencia. De hecho, es uno de los primeros temas de los que vamos a hablar.
Como siempre, si te quedan dudas sobre algo de lo que leas aquí, puedes escribirme y te contestaré personalmente. También puedes dejar tu pregunta en la sección de comentarios situada al final de la página.
Puedes ponerte en contacto conmigo aquí.
Qué es mejor, ¿vender como particular o con inmobiliaria?
El eterno dilema, y es normal. No siempre es necesario contratar una agencia inmobiliaria para vender un piso.
Personalmente he conocido a propietarios, incluso amigos, que disponían de tiempo para dedicárselo a la venta y que, además, contaban con habilidades comerciales y ciertos conocimientos legales y fiscales.
En su caso, una inmobiliaria les podría haber ahorrado tiempo y, probablemente, les hubiera ayudado a conseguir un mejor precio por su vivienda. Pero no fue imprescindible para encontrar un comprador.
Por otro lado, hay propietarios que no disponen de tiempo, o simplemente no lo quieren invertir en estar pendientes del teléfono o el email todo el día, ni en atender a cada persona interesada en visitar su piso.
Además, para conseguir captar la atención de posibles compradores, teniendo en cuenta la enorme oferta de pisos y casas que hay el mercado, es más necesario que nunca contar con algunos conocimientos de marketing, de internet y de cómo aplicarlos al sector inmobiliario.
Dicho todo esto, la decisión final es tuya.
Solo una cosa más en la que a lo mejor no has pensado aún: las inmobiliarias cobran sus honorarios una vez cumplen con su trabajo.
Hasta entonces, todo el trabajo de promoción, gestión de las visitas y asesoramiento profesional, te saldrá completamente gratis. Así que, por probar, no pierdes nada.
Pero tú estás aquí para saber cómo vender tu piso como particular, sin inmobiliarias, en definitiva, sin pagar comisión.
Te prometí un listado con las claves para conseguirlo y aquí lo tienes.
Cómo vender cualquier vivienda sin inmobiliaria
En el siguiente listado encontrarás los pasos que debes seguir si quieres vender como si lo hicieras con una agencia inmobiliaria.
Solo falta uno: el asesoramiento financiero. Y no está porque es muy difícil que puedas hacer algo al respecto.
Más de la mitad de potenciales compradores que visiten tu piso, van a necesitar una hipoteca.
Tenlo en cuenta. No serías el primer propietario que pasa meses y meses intentando vender sin éxito, a pesar de recibir a muchas personas interesadas.
Si eso te está pasando a ti, es posible que el problema tenga que ver más con el precio y con la financiación, que no con tu casa.
1. Documentación
Tener toda la documentación de tu casa preparada antes de empezar con la venta te ahorrará tiempo, dará más confianza a las personas que visiten tu vivienda y evitará sorpresas de última hora.
Ten lista la Escritura de Compraventa y comprueba que ningún propietario tenga su DNI caducado.
Pide una Nota Simple para comprobar si hay alguna carga sobre la vivienda, como por ejemplo una hipoteca.
Empieza con la tramitación del Certificado de Eficiencia Energética y de la Cédula de Habitabilidad, si es obligatoria en tu Comunidad Autónoma, cuanto antes.
Y ten a mano los últimos recibos de IBI, comunidad, agua, luz y gas.
2. Calcula los gastos
Los gastos más importantes para un propietario son la cancelación de la hipoteca, tanto registral como administrativa, la Plusvalía Municipal y el IRPF.
También hay que contar con los gastos de promoción, sobre todo si vendes como particular.
Con gastos de promoción me refiero al reportaje fotográfico, a la contratación de un Home Stager (si fuera necesario) y a la inversión en portales inmobiliarios y/o en redes sociales.
En resumen, todo aquello en lo que inviertas para aumentar la visibilidad de tu propiedad y conseguir que llegue al máximo número de posibles compradores.
Calcular cuánto te va a costar vender tu vivienda antes de empezar, te permitirá tener una visión mucho más clara del dinero que recibirás realmente al final del proceso.
Y eso es algo muy importante, sobre todo si estás pensando en comprar otra vivienda.
3. Precio: ¿Qué es el valor de mercado?
Ahora que tienes la documentación preparada y una idea de cuánto dinero te va a costar vender, es buen momento para decidir a qué precio vas a sacar tu vivienda al mercado.
Este es, probablemente, el momento más importante de todo el proceso.
Si pones un precio demasiado alto, perderás oportunidades que puede que no vuelvan a aparecer. Si pones un precio demasiado bajo, venderás más rápido, pero dejarás de ganar dinero.
Lo ideal es empezar con un precio cercano al valor de mercado.
Para calcularlo, debes tener en cuenta aspectos como la relación entre oferta y demanda en tu zona, a qué precios se están vendiendo viviendas parecidas a la tuya, y el contexto económico y social.
Te daré un consejo. La mayoría de inmobiliarias ofrecen valoraciones gratuitas a los vecinos de la zona.
4. Preparación de la vivienda
Ya te he hablado alguna vez acerca de la importancia de preparar una vivienda para la venta, incluso para el alquiler.
En Unoxciento apostamos por el Home Staging.
Sabemos que es una de las herramientas más potente a la hora de hacer que una vivienda destaque, se venda antes y a mejor precio.
Pero si no quieres trabajar con una inmobiliaria que pueda hacerlo, ni contratar a un Home Stager profesional, procura tener en cuenta estas recomendaciones:
- Despersonaliza las estancias lo máximo posible. Cuadros, fotografías personales y elementos decorativos, distraen al comprador.
- Repara los desperfectos más visibles. No se trata de ocultar nada, sino de causar una buena primera impresión.
- Evita los colores demasiado llamativos.
- Si hace tiempo que no pintas, este podría ser un buen momento.
- Si tienes un trastero, guarda allí todo lo que sea prescindible. Los espacios demasiado amueblados o decorados parecen más pequeños y oscuros.
5. Fotografía profesional
Más del 90 % de personas interesadas en comprar o alquilar una vivienda, llevan a cabo su búsqueda en internet. Concretamente en portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa.
Si quieres llamar su atención y que visiten tu casa antes que las demás, es importante que consigas unas buenas fotografías de tu vivienda.
Sin ninguna duda, el mejor consejo que puedo darte si no vas a vender a través de una inmobiliaria, es que contrates los servicios de un fotógrafo profesional, a ser posible, con experiencia en fotografía inmobiliaria.
6. Portales inmobiliarios
Una vez preparada la vivienda para la venta y con un buen reportaje fotográfico en la mano, puedes empezar a anunciarte en portales inmobiliarios.
La mayoría de portales son gratis para particulares. Algunos incluso te dejarán publicar más de un anuncio.
Lo importante es que rellenes todos los campos del anuncio, que escribas una buena descripción y que utilices las fotografías del reportaje profesional.
Si lo has hecho todo bien hasta aquí, a los pocos días de publicar tus anuncios deberías empezar a recibir llamadas, emails y alguna visita.
Consejo: utiliza un teléfono móvil distinto al personal para tus anuncios. Así podrás desconectar, por ejemplo, los fines de semana o cuando estés con la familia.
7. Cartel en el balcón
Hay quien dice que poner un cartel de En Venta en el balcón ya no funciona. Yo no estoy de acuerdo.
Es muy posible que haya personas en tu misma zona que estén buscando piso, y el cartel puede ser un medio para llegar a esas personas de una forma más directa.
También hay posibles compradores que no usan tanto internet y que, cuando buscan piso, siguen utilizando métodos tradicionales como la prensa o los carteles en la calle.
Mismo consejo que en el caso anterior. Pon un teléfono distinto al tuyo en los carteles.
8. Cuidar del cliente
Llegados a este punto, deberías estar recibiendo emails y llamadas cada día.
Procura ser amable, contestar rápido y dar la información necesaria.
Una buena relación con los potenciales compradores de tu vivienda, ayudará a que todo sea más fácil en las fases posteriores.
9. Redes Sociales y conocidos
Si tienes muchos amigos en Facebook o en Instagram, o todo el mundo en el barrio te conoce, no dudes en aprovechar tus redes de contactos personales para promocionar tu vivienda.
Conseguir que tu casa sea visible en los distintos portales inmobiliarios es importante, de eso no hay duda.
Pero puede que el futuro propietario de tu casa esté más cerca de lo que crees. Incluso es posible que lo conozcas.
De lo que se trata es de aprovechar todos los recursos que estén a tu alcance.
10. Asesoramiento Legal
Con cada paso que das, te acercas más a la venta definitiva de tu propiedad. Y eso es fantástico.
Pero no olvides que, además de gestionar la publicidad y tratar muy bien a los potenciales compradores que te llaman o te visitan, la venta de una vivienda también conlleva una serie de trámites legales que no puedes olvidar.
Me estoy refiriendo, por ejemplo, a la cancelación de posibles cargas inscritas en el Registro de la Propiedad, o a todos los trámites necesarios para vender una vivienda heredada, si fuera ese tu caso.
Relacionado: Consulta nuestra Guía para vender una casa heredada.
Tampoco cabe menospreciar la importancia de redactar bien un documento de paga y señal, o el contrato de arras.
Y es posible que ahora esté pensando: “Alfredo. Pero si esos contratos los puedo descargar de internet y me ahorro pagar a un abogado o a un experto inmobiliario”.
Déjame explicarte con un ejemplo por qué esa no será una buena idea.
Imagina que encuentras a un comprador para tu casa de 100.000 euros. Llegáis a un acuerdo y firmáis un contrato de arras que has descargado en internet.
El problema es que ese modelo de contrato está incompleto y no especifica qué tipo de arras se van a firmar. Podrían ser penitenciales, pero también confirmatorias o penales.
Solo por ese error la venta podría caerse. Y no solo eso. El comprador podría exigirte una indemnización.
Mi consejo es que no te la juegues. Aunque quieras vender sin pasar por una inmobiliaria, cuenta con el asesoramiento de un profesional.
Sobre todo a la hora de preparar y firmar documentos.
11. Asesoramiento Fiscal
Si es el asesoramiento legal es importante, el fiscal puede llegar a serlo aún más.
Piensa en esto: si te equivocas redactando un contrato de arras, casi siempre tendrás la posibilidad de intentar rectificar.
Pero si no cumples con tus obligaciones fiscales a tiempo, con quien vas a tener problemas no es con un comprador enfadado, sino con la Agencia Tributaria. Y Hacienda no perdona.
Desde el principio, en Unoxciento tuvimos muy claro que la figura del asesor fiscal era imprescindible.
Nuestros clientes siempre reciben asesoramiento, antes y después de la venta. Así evitamos sorpresas de última hora.
Conclusión
Para mí es fácil entender que quieras vender como particular.
Es posible que hayas vivido alguna mala experiencia, o que conozcas a alguien al que le haya pasado. O simplemente quieres probar suerte e intentar ahorrarte la comisión.
Te diré algo: me parece perfecto. A lo mejor yo haría lo mismo en tu lugar.
Pero si algo he aprendido a lo largo de mis 30 años de experiencia ayudando a personas a comprar, alquilar y vender, y colaborando con buenos compañeros de profesión, es que una buena inmobiliaria te hace ganar dinero, tiempo y tranquilidad.
Prueba un par de meses como particular, pero si pasado ese tiempo no consigues resultados, no esperes mucho más.
Empieza a buscar una inmobiliaria con la que te sientas a gusto, que te inspire confianza y que tenga los recursos para cumplir, como mínimo, con las 11 pautas de este artículo.
Hasta la próxima semana.
