Como seguramente ya sabrás, vender o alquilar una vivienda es un proceso que conlleva varios trámites y pasos. De entre todos ellos, la cédula de habitabilidad es uno de los más importantes.
En este artículo he tratado de dar respuesta a las preguntas más frecuentes sobre ella.
Espero que te ayude y, sobre todo, que te sirva para saber si necesitas tramitar la cédula de habitabilidad de tu casa, cuánto te va a costar y cómo obtenerla.
Como siempre, si te quedan dudas sobre algo de lo que leas aquí, puedes escribirme y te contestaré personalmente. También puedes dejar tu pregunta en la sección de comentarios situada al final de la página.
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¿Qué es la Cédula de Habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo, cuya función es la de “certificar” que una vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y salubridad para ser habitada.
Existen 3 tipos de cédula: la de primera ocupación, la de segunda ocupación y la cédula de primera ocupación por rehabilitación.
La cédula de habitabilidad de primera ocupación garantiza la habitabilidad de viviendas de nueva construcción, también llamadas de obra nueva.
La de segunda ocupación es la que se obtiene en viviendas de segunda mano y, las cédulas por rehabilitación, se solicitan cuando se hacen obras importantes en una vivienda de segunda mano modificando su estructura o distribución.
En una certificación de habitabilidad aparece la dirección de la vivienda, los metros cuadrados, el número de habitaciones y el número permitido de personas que pueden habitarla.
Para terminar, la normativa reguladora en torno a la cédula de habitabilidad depende de cada comunidad autónoma, por lo que es recomendable que antes de empezar con los trámites, consultes a un profesional de tu municipio.
Descubre por qué en Andalucía no existe la Cédula de Habitabilidad.
¿Para qué sirve?
Su función principal es la de certificar la habitabilidad de una vivienda, pero la cédula tiene una serie de aplicaciones que deberías conocer a pesar de que, como veremos más adelante, no siempre es obligatoria.
En las comunidades autónomas en las que se exige, la cédula es obligatoria a la hora de vender o alquilar una vivienda.
También es imprescindible para dar de alta los servicios de agua, luz y gas.
¿Quién puede tramitarla?
Puedes solicitarla como particular.
No obstante, necesitarás que un técnico competente (arquitecto) visite tu casa y elabore un certificado de habitabilidad, que deberá firmar.
Con el certificado, la documentación que te identifique como propietario de la vivienda y el impreso de solicitud, podrás pedir tu cédula de habitabilidad en el organismo público correspondiente.
¿Pero es esta la mejor opción?
En realidad no hay tanta diferencia de precio entre gestionarlo por tu cuenta y dejar que el técnico lleve a cabo todos los trámites.
Por eso, mi recomendación es que lo dejes todo en manos del arquitecto. No solo ahorrarás tiempo, sino que puede ayudarte en caso de que necesites una cédula urgente.
Ten en cuenta, además, que la tramitación puede durar varias semanas y que tu solicitud puede llegar a ser denegada,. En ese caso, contar con el asesoramiento de un profesional lo hará todo mucho más fácil.
Otra opción es que, si estás pensando en vender o alquilar tu propiedad a través de una inmobiliaria, les pidas que tramiten ellos la certificación.
Algunas agencias llegan a incluir el coste de este documento en sus honorarios, y todo ahorro es bien recibido a la hora de vender una vivienda.
Precio. ¿Cuánto cuesta la cédula de habitabilidad?
Para serte sincero, no hay un precio definido. Cada profesional puede cobrar lo que considere oportuno.
Algo que influye en el precio final del servicio es la oferta y la demanda. Déjame explicártelo mejor.
En una gran ciudad, la oferta de arquitectos e inmobiliarias que tramitan cédulas de habitabilidad es muy grande. Eso hace que los precios sean un poco más ajustados porque hay más competencia entre ellos.
En cambio, en una población pequeña donde el número de profesionales disponibles es mucho menor, es probable que el precio sea un poco más elevado.
Dicho esto, el coste de una cédula de habitabilidad vendrá determinado por la superficie de la vivienda, las tasas administrativas y los honorarios del arquitecto.
Para poder darte algún ejemplo, he consultado el portal Certicalia donde se anuncian cientos de profesionales de toda España.
Por una vivienda de entre 40 y 60 metros cuadrados, en una ciudad como Barcelona, he encontrado precios a partir de 50 euros.
Sin cambiar de ciudad, por una vivienda unifamiliar de más de 700 m2, los precios llegan a superar los 400 euros.
Como ves, la diferencia es enorme.
Mi consejo es que pidas varios presupuestos antes de decidir. La opción más barata no suele ser la mejor en estos temas, pero seguro que encuentras un precio intermedio.
Requisitos
Teniendo en cuenta que cada comunidad autónoma tiene su propia normativa respecto a la cédula de habitabilidad, existen algunos requisitos mínimos que se aplican en la mayor parte del territorio nacional.
La norma general trata de regular las condiciones de habitabilidad, de salubridad e higiene, y de seguridad, teniendo en cuenta diferentes aspectos.
Uno de ellos es la superficie mínima que debe tener un inmueble para ser considerado vivienda. En La Rioja, por ejemplo, el mínimo es de 30 m2. En Catalunya son 36 m2.
Se establecen también estancias mínimas obligatorias, como una habitación para estar, comer y cocinar, un baño que tenga bañera o ducha, e inodoro o lavabo, y al menos un dormitorio.
En cuanto a la salubridad y la higiene, se presta especial atención a las condiciones de iluminación y ventilación, la altura mínima y el ancho de pasillos y puertas.
Y las normas de seguridad se centran, sobre todo, en las instalaciones.
Para que un inmueble pueda ser utilizado como vivienda, debe disponer de instalación eléctrica, posibilidad de agua caliente y agua fría, e instalación de telecomunicaciones.
También se tiene en cuenta los materiales utilizados en paredes, suelos y techos.
¿Es obligatoria al vender una vivienda?
Como te dije al principio del artículo, la cédula de habitabilidad es uno de los documentos más importantes en una compraventa. Pero no siempre es así.
Cada Comunidad Autónoma tiene su propia normativa y puede decidir acerca de la obligación de presentarla al vender una vivienda.
Por ejemplo, en Andalucía, no existe desde 1987, y Madrid suprimió la cédula totalmente en 2018. Por otro lado, Cataluña es una de las comunidades autónomas con más solicitudes.
Al parecer, el principal motivo por el que en algunos lugares se ha eliminado la figura de la cédula, es para agilizar los trámites a la hora de vender o comprar una vivienda.
En su lugar, en la mayoría de los casos, se ha optado por pedir exclusivamente la licencia de primera ocupación.
¿Cuándo caduca la cédula de habitabilidad?
En este punto nos encontramos en una situación parecida a la anterior: La caducidad de la cédula de habitabilidad dependerá de la normativa específica de cada comunidad autónoma.
Sabemos que, de media, suele rondar entre los 10 y los 15 años. Aunque lo mejor es que lo consultes directamente en tu ayuntamiento.
Recuerda que, si en tu comunidad autónoma la cédula es obligatoria, es imprescindible que compruebes que no está caducada. Si lo está, deberás solicitar la renovación.
Diferencia entre certificado de habitabilidad, cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación
Tres formas de hablar de lo mismo, pero que no son lo mismo.
El certificado de habitabilidad es el informe que un técnico lleva a cabo tras haber visitado la vivienda y comprobar que cumple con los requisitos mínimos para ser habitada.
La cédula de habitabilidad es el documento final que certifica la habitabilidad de tu propiedad y que necesitarás a la hora de vender o alquilar.
La licencia de primera ocupación es el documento que certifica que una construcción nueva, casa o edificio, se ha ejecutado según el proyecto técnico que en su día fue aprobado por la administración.
En algunos territorios, a la cédula de habitabilidad se le llama licencia de segunda ocupación. En otros, se ha unificado la cédula de habitabilidad con la licencia de ocupación.
Como ves, certificado, cédula y licencia de ocupación, son trámites o documentos muy relacionados entre sí, pero cada uno tiene sus propias particularidades.
¿Es posible empadronarse en un piso de alquiler sin cédula de habitabilidad?
En Comunidades Autónomas en las que la cédula de habitabilidad sea obligatoria a la hora de alquilar, no será posible empadronarse a no ser que se presente dicha cédula.
Es importante diferenciar entre viviendas que no disponen de cédula de habitabilidad por estar caducada o extraviada, y locales habilitados como vivienda pero que no cumplen con los requisitos para serlo.
En el primer caso, la solución pasa por renovar o solicitar un duplicado.
Por el contrario, en el segundo caso, la solución es mucho más complicada, hay riesgo de sanción y no es posible empadronarse.
Renovación y duplicado
A la hora de vender o alquilar, si en tu Comunidad Autónoma es obligatorio presentar la cédula de habitabilidad, si no la tienes o está caducada y hay que renovarla, deberás tramitar una nueva.
No obstante, si hiciste los trámites hace poco tiempo y aún está vigente, pero la has perdido (cosas que pasan), lo que debes hacer es pedir un duplicado.
Se trata de un trámite gratuito y no es necesaria la intervención de un técnico.
Exoneración. ¿Se puede vender una vivienda sin Cédula de Habitabilidad?
Ahora ya sabes que en las Comunidades Autónomas en las que la cédula es obligatoria, no vas a poder vender ni alquilar sin ella.
Pero hay algunos casos en los que esta norma no se cumple del todo.
Veamos un ejemplo.
Manuel quiere comprar un piso en Barcelona que no cumple con los requisitos mínimos para obtener la cédula de habitabilidad.
No obstante, el precio es muy interesante y la zona es perfecta.
Así que Manuel habla con un arquitecto para que elabore un proyecto de rehabilitación, y la correspondiente certificación explicando que, después de realizar las obras, la vivienda podrá regularizar su situación.
En tal caso, con la certificación del arquitecto técnico, Manuel podría comprar el piso, siempre y cuando se comprometa a solicitar la cédula, una vez hayan terminado las obras.
Algo parecido sucedería, por ejemplo, si Manuel estuviera interesado en comprar un edificio en ruinas, con el objetivo de derruirlo y volver a construir.
Son casos un poco extremos, pero creo que explican la idea.
Conclusión
La cédula de habitabilidad es importante. Hasta hace algunos años, su tramitación entraba en las competencias del Estado y, en consecuencia, era obligatoria en todo el territorio nacional.
Hoy la situación es muy diferente.
Por eso más importante que nunca que te asesores con un profesional acerca de la normativa de tu Comunidad Autónoma.
Hasta la próxima semana.
